De risico’s van het Grondbedrijf worden in eerste instantie binnen het Grondbedrijf zelf opgevangen. Voor het risico op de projecten van het Grondbedrijf is de Algemene Reserve Grondbedrijf (ARG) gevormd. Deze reserve bepaalt vooral de weerstandscapaciteit van het Grondbedrijf. Voor het Grondbedrijf geldt als norm, dat de weerstandscapaciteit groter is dan het risicobedrag, met andere woorden: weerstandsvermogen > 1.

Omvang risico’s Grondbedrijf
Bij het Grondbedrijf zijn er zowel projectoverstijgende risico’s (bijvoorbeeld: markt, prijsstelling) als projectspecifieke risico’s die het resultaat van complexen kunnen beïnvloeden.
In het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) 2016 zijn deze risico’s in vijf onderdelen uitgesplitst. Onderstaande tabel geeft per onderdeel inzicht in het risicobedrag (benodigde weerstandscapaciteit) dat niet binnen het project (via onvoorzien of lagere winstverwachting) opgevangen kan worden en waarvoor de ARG aanvullend als buffer nodig is.

Tabel 4.1: Inzicht in omvang risico’s dat niet binnen projecten opgevangen kan worden.

Voor een toelichting op de onderdelen wordt verwezen naar hoofdstuk 8 van het MPG 2016 (zie verwijzing in laatste kolom). Hieronder zijn voor het inzicht de grootste risico’s kort benoemd.

Grootste risico’s
1 en 2:  Externe omstandigheden
De grootste risico’s van het Grondbedrijf zijn gelegen in externe omstandigheden. Het betreft  risico’s zoals inflatie, lagere grondopbrengsten en vertraging in de uitgifte. Deze risico’s worden nagenoeg volledig ingegeven door economische omstandigheden en zijn meegenomen bij de onderdelen 1 en 2.

4: Projectspecifieke openbare risico’s en kansen

• Als gevolg van de status van het project Vlijtsepark wordt er nog gerekend met algemene ramingen voor bouw- en woonrijpmaken (inclusief sanering). Het is op dit moment onzeker of deze ramingen toereikend zullen zijn.
• Niet kunnen nakomen contractuele verplichting warmtenet Zuidbroek
• Lagere grondopbrengsten meergezinslocaties Groot Zonnehoeve
• De prijsstelling van enkele bedrijfskavels die nog niet in verkoop zijn in Zuidbroek
• Lagere grondopbrengsten uit grondverkoop van inbreidingslocaties

In onderstaande grafiek is inzichtelijk gemaakt hoe de verdeling is van de projectspecifieke en projectoverstijgende risico’s over de verschillende projecten. Het gaat dan om dat deel van de risico’s dat niet kan worden opgevangen binnen het project (via onvoorzien of een voordelig resultaat) en waarvoor dekking vanuit de Algemene Reserve Grondbedrijf noodzakelijk is.

5: Kwalitatief woningbouwprogramma
Begin 2015 heeft de raad op hoofdlijnen het kwalitatief woningbouwprogramma herzien. Voor het Grondbedrijf betekende dit dat het aandeel dure programma fors neerwaarts moet worden bijgesteld. Voor de bijstelling van dit dure programma in de periode 2015-2019 is bij de jaarrekening 2014 reeds een verliesvoorziening getroffen van € 2,8 miljoen. Voor deze periode is het namelijk redelijk goed in te schatten welk programma in welk project zal worden omgezet.
Voor de periode 2020-2029 is het nog te vroeg om voor het totale Grondbedrijf een verliesvoorziening te treffen. Deze periode ligt verder in de toekomst en veel is nog onzeker. Alleen voor Groot Zonnehoeve kon bij het MPG 2016 al een verliesvoorziening (€ 3,9 mln) getroffen worden voor het bijstellen van het toekomstige woningbouwprogramma in dit project. Voor het overige risico t.a.v. het kwalitatief woningbouwprogramma is een financieel risico berekend. Bij het MPG 2016 is deze vastgesteld op € 5 mln. Hierbij moet opgemerkt worden dat er in 2016 opnieuw een onderzoek is uitgevoerd naar het kwalitatieve woningbouwprogramma (waaronder behoefte aan duur programma). De uitkomsten van dit onderzoeken worden op het moment van het opstellen van deze MPB geanalyseerd. Bij het MPG 2017 zal duidelijk zijn of de uitkomsten van dit onderzoek nog effect hebben op de omvang van het eerder benoemde risicoprofiel van € 5 mln.

Weerstandsvermogen grondbedrijf
De weerstandscapaciteit van het Grondbedrijf bestaat uit de volgende onderdelen:

• Post onvoorzien binnen grondexploitatiebegrotingen
• Eventuele winstverwachting van grondexploitatiebegrotingen
• Algemene Reserve Grondbedrijf (ARG)

Het weerstandsvermogen wordt berekend door de weerstandscapaciteit te delen door het risicobedrag. Rekening houdend met de mogelijkheid om risico’s binnen projecten op te kunnen vangen (post onvoorzien of lagere winstverwachting) zou de ARG per 1-1-2016 € 14,8 miljoen (risicobedrag) moeten bedragen. De ARG bedraagt op basis van het MPG 2016 € 10,1 miljoen, zodat het weerstandsvermogen begin 2016 uitkomt op 0,67 (€ 10,1 / € 14,8).

Wijzigingen Commissie Besluit, Begroting en Verantwoording (BBV)
Ten tijde van het opstellen van het MPG 2016 was het nog niet mogelijk om de effecten van de gewijzigde BBV mee te nemen. Twee stellige uitspraken van de BBV gaan over de wijze waarop de rekenrente van het grondbedrijf bepaald moet worden en er wordt een disconteringsvoet van 2% voorgeschreven. De rekenrente voor het grondbedrijf (per 1-1-2016) komt uit op 2,6%. Deze rekenrente is samen met de voorgeschreven disconteringsvoet van 2% toegepast op alle grondexploitaties. De uitkomst is dat de verliesvoorzieningen toenemen met ongeveer € 6,4 mln. Dit nadeel kom ten laste van de ARG en heeft daarmee een verslechtering van het weerstansvermogen tot gevolg. Als gevolg hiervan schuift het moment waarop de reserve weer van voldoende omvang is om de risico’s op te kunnen vangen circa 1 jaar in de tijd door naar achteren. In onderstaande grafiek is de ontwikkeling van het weerstandsvermogen bij het MPG 2016 (excl BBV-wetgeving) afgezet tegen de actuele verwachting op basis van de tussentijdse rapportage 2016 waarin wel de gevolgen van de BBV-wetgeving zijn meegenomen.

Ontwikkeling weerstandsvermogen en risico Grondbedrijf ten laste van Algemene Dienst
De komende jaren lijkt het weerstandsvermogen stevig te verbeteren (zie stijgende lijn na 2017). Belangrijke disclaimer daarbij is dat de winstnemingen in de tijd en in omvang vaak zeer onzeker zijn. De eerstkomende jaren zijn de winstnemingen afhankelijk van enkele grote grondverkopen. Wanneer zo’n grondverkoop later of helemaal niet plaatsvindt zal dit direct een aanzienlijk effect hebben op de ontwikkeling van het weerstandsvermogen. Tevens is er in bovenstaande grafiek van uitgegaan dat de omvang van de risico’s niet wijzigt. Dat zal in werkelijkheid niet het geval zijn.