Financiële context

De financiële context voor het Vastgoedbedrijf exclusief lasten en baten welke rechtstreeks worden verrekend met onderwijshuisvesting en Grondbedrijf is als volgt:

NB: bedragen zijn exclusief onderwijsvastgoed (Onderwijshuisvesting) en vastgoed grondexploitaties (Grondbedrijf) en exclusief interne apparaatskosten team Vastgoed

Verkoopresultaat (maatschappelijk) vastgoed
Eenheid Projecten, Vastgoed en Grond (PVG) heeft de bestuurlijke opdracht tot krimp van de vastgoedportefeuille naar een (strategische) kernportefeuille. De structurele taakstelling die PVG had is met ingang van 2017 volledig gerealiseerd als resultaat van een goed draaiende verkooporganisatie.
Voor het inschatten van een jaarlijks netto verkoopresultaat wordt elk jaar een verkoopprogramma opgesteld. Uitgangspunt daarbij is dat de kosten van de verkooporganisatie eerst dienen te worden terugverdiend. Deze kosten bedragen ca. € 200.000 per jaar en betreft grotendeels tijdelijk personeel en tijdelijke kosten.
Ook de komende jaren 2017/2018 zetten we in op de verkoop van met name het laaghangend fruit. Dit zijn panden zonder maatschappelijke huurders of leegstaande panden met een lage of geen boekwaarde en dus een hoge opbrengstwaarde. Voor 2017 en 2018 hebben we op basis van onze verkoop- en marktervaring van de afgelopen 2 jaar een prognose gemaakt van het potentieel aantal te verkopen panden en de daaruit voortvloeiende verwachtte verkoopresultaten. Voor beide jaren verwachten wij een potentieel verkoopresultaat van ca. € 1,3 miljoen. Wij willen hierbij op grond van eerdere ervaringen een risicomarge hanteren van 50% en achten een opbrengst realistisch van € 650.000 in 2017 en in 2018. Risico’s liggen vooral in grilligheid van de markt, financieringsdrempels voor kopers als gevolg van veranderde wet- en regelgeving en daarmee langdurige verkoopprocessen, maar ook in externe factoren zoals bodem- en asbestvervuilingen.

Na 2018 zetten wij in op panden die van Accres terugkomen (maatschappelijk vastgoed) en panden met hoge(re) boekwaarden. Dit vastgoed (‘hooghangend fruit’) zal echter minder gemakkelijk en niet direct met een positief verkoopresultaat kunnen worden verkocht. De panden met hoge boekwaarden hebben op dit moment een goed huurcontract, dat de exploitatie- en kapitaallasten (grotendeels) dekt. Voor het maatschappelijk vastgoed speelt daarbij de door uw raad in 2016 vastgestelde kaderstelling afstoot maatschappelijk vastgoed een rol. Verkoop van dit vastgoed aan de huidige maatschappelijke huurders al dan niet in combinatie met een bijdrage uit het compensatiebudget afstoot maatschappelijk vastgoed vraagt een langere doorlooptijd.